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WP Carey (티커 : WPC) 알아보기

1. 개요

미국주식에 투자할 때 당장의 배당수익률 보다는 미래에 배당금을 늘려줄 가능성이 높은 배당성장주식에 투자하라는 조언이 많습니다. 애플과 마이크로소프트와 같은 주식을 10년 전에 보유했다면 현재는 7% 이상의 배당수익률을 얻을 수 있습니다. 여기에 주가상승으로 인한 시세차익까지 노릴 수 있기 때문에 배당금을 늘려주는 종목을 고르라는 것이지요. 하지만 모든 투자자들의 투자 조건이 같은 것은 아닙니다. 은퇴 후 당장의 현금흐름이 필요한 투자자, 빠른 은퇴를 노리는 파이어족 역시 존재하기 때문에 현재 배당금을 많이 주는 종목 역시 배당투자로서의 매력이 있습니다.

헬스케어, 필수소비재 섹터 종목들의 배당수익률이 2~3%로 형성되어 있지만 당장의 현금흐름이 필요한 투자자들에게는 적다고 느껴질 수 있습니다. 하지만 부동산인 리츠 섹터에서는 4~5%대의 시가배당률을 가진 종목들이 많이 있습니다. 이번에 소개할 미국 리츠인 WP Carey는 현재 4% 후반 ~ 5% 초반대의 시가배당률을 유지하고 있습니다. 전국 오피스텔 임대수익률이 5% 부근에서 형성되어 있다는 점을 생각해보면 현금화가 빠르고 신경 써야 할 요소가 없는 리츠는 수익형 부동산의 대안 중 하나가 될 수 있습니다.

2. 부동산 포트폴리오

월배당으로 유명한 리얼티인컴은 세븐일레븐, 달러 제너럴 등 리테일 리츠로 분류되며 리츠 시가총액 1위 대장주인 아메리칸타워는 5G 통신 리츠이며 실버타운 및 요양시설 등을 관리하는 오메가헬스케어는 헬스케어 리츠로 분류됩니다. 그리고 WPC는 창고, 오피스, 리테일, 통신, 공장 등 다양한 종류의 부동산에 운영합니다. 포트폴리오에 여러 종류의 부동산을 보유한 리츠는 Diversified REITs 라고 분류됩니다.

3. 부동산 고객 TOP 10

WPC의 매출 중 가장 큰 지분을 차지하는 고객은 북미에 기반을 둔 이사 및 창고 업체인 U Haul 이며, 2위부터 6위까지는 유럽의 기업입니다. 독일의 홈디포 격인 OBI, 영국의 자동차 소매업체 pendragon plc 등이 있습니다. 유럽 기업 아래로는 럭셔리 호텔체인 메리어트도 눈에 띕니다. WPC의 상위 고객을 통해 알 수 있는 점은 다음과 같습니다.

• 미국 뿐만 아니라 유럽 선진국의 비중이 높다.
• 가장 큰 고객의 비중이 3%에 불과할 정도로 특정 고객에 대한 의존도가 낮고 여러 고객사들에 분산되어 있다.

4. 국가 분산도

고객 리스트 top10에서 확인 했듯이 고객 상위에 유럽기업이 5개가 있습니다. 전체 부동산 비율에서 봐도 미국, 캐나다, 멕시코를 포함한 북미가 63%, 유럽이 35% (영국, 프랑스, 독일, 이탈리아 등 중심) 이며 나머지 2%는 일본에 투자되어 있습니다. 

5. 배당성장률

고배당주식이며 수익이 급격하게 증가하는 테크 성장주는 아니지만 배당금은 조금이나마 성장합니다. 하지만 배당의 성장률이 낮은편에 속합니다. 연평균 배당 성장률은 2012년 10.01%를 찍은 이후 급격히 감소하여 코카콜라 보다 낮은 수준입니다. 물론 WPC는 당장 4~5%대 의 시가배당률을 가진 고배당주식이며 같은 기간 동안 오피스텔 임대수익률은 계속 낮아졌기 때문에 배당성장에 대한 기준을 미국주식이 아닌 국내 수익형 부동산과 비교한다면 배당컷을 하지 않고 배당을 증가시킨 것 WPC의 배당 성장에 만족할 수도 있다고 보여집니다.

6. 인플레이션에 강한 종목

WPC의 애뉴얼 레포트에서 확인 가능한 지표가 두 가지 있습니다. 첫 번째는 부동산 임대 계약이 매년 상승하는 것이며 두 번째는 이 중에서 59%는 소비자물가지수와 엮여있다는 것입니다. 인플레이션이 크게 다가올수록 WPC의 임대수익 또한 증가하게 됩니다. 

7. 주가 및 여담

금리 인상, 인플레이션가 있음에도 WPC는 연중 기준으로 4% 상승했습니다. 같은 시기동안 마켓은 20% 넘게 빠진 약세장이었음을 고려할 때 WPC의 선전은 놀랍게 느껴집니다. 백테스트에 불과하지만 시장이 베어마켓일 때 이미 올라간 주식에 올라타는 것보다는 과매도된 주식을 사는 것이 큰 반등을 불러왔습니다. 또한 WPC의 과거 배당률은 5% 후반에서 6%였던 구간이 많았습니다. 5%를 딱 맞추는 배당률 또한 높은 편에 속하지만 WPC의 과거 배당률을 생각했을 때 단기 고점일 가능성을 염두해야 할 것 같습니다.