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WP Carey (티커 : WPC) 알아보기

1. 개요

미국주식에 투자할 때 당장의 배당수익률 보다는 미래에 배당금을 늘려줄 가능성이 높은 배당성장주식에 투자하라는 조언이 많습니다. 애플과 마이크로소프트와 같은 주식을 10년 전에 보유했다면 현재는 7% 이상의 배당수익률을 얻을 수 있습니다. 여기에 주가상승으로 인한 시세차익까지 노릴 수 있기 때문에 배당금을 늘려주는 종목을 고르라는 것이지요. 하지만 모든 투자자들의 투자 조건이 같은 것은 아닙니다. 은퇴 후 당장의 현금흐름이 필요한 투자자, 빠른 은퇴를 노리는 파이어족 역시 존재하기 때문에 현재 배당금을 많이 주는 종목 역시 배당투자로서의 매력이 있습니다.

헬스케어, 필수소비재 섹터 종목들의 배당수익률이 2~3%로 형성되어 있지만 당장의 현금흐름이 필요한 투자자들에게는 적다고 느껴질 수 있습니다. 하지만 부동산인 리츠 섹터에서는 4~5%대의 시가배당률을 가진 종목들이 많이 있습니다. 이번에 소개할 미국 리츠인 WP Carey는 현재 4% 후반 ~ 5% 초반대의 시가배당률을 유지하고 있습니다. 전국 오피스텔 임대수익률이 5% 부근에서 형성되어 있다는 점을 생각해보면 현금화가 빠르고 신경 써야 할 요소가 없는 리츠는 수익형 부동산의 대안 중 하나가 될 수 있습니다.

2. 부동산 포트폴리오

월배당으로 유명한 리얼티인컴은 세븐일레븐, 달러 제너럴 등 리테일 리츠로 분류되며 리츠 시가총액 1위 대장주인 아메리칸타워는 5G 통신 리츠이며 실버타운 및 요양시설 등을 관리하는 오메가헬스케어는 헬스케어 리츠로 분류됩니다. 그리고 WPC는 창고, 오피스, 리테일, 통신, 공장 등 다양한 종류의 부동산에 운영합니다. 포트폴리오에 여러 종류의 부동산을 보유한 리츠는 Diversified REITs 라고 분류됩니다.

3. 부동산 고객 TOP 10

WPC의 매출 중 가장 큰 지분을 차지하는 고객은 북미에 기반을 둔 이사 및 창고 업체인 U Haul 이며, 2위부터 6위까지는 유럽의 기업입니다. 독일의 홈디포 격인 OBI, 영국의 자동차 소매업체 pendragon plc 등이 있습니다. 유럽 기업 아래로는 럭셔리 호텔체인 메리어트도 눈에 띕니다. WPC의 상위 고객을 통해 알 수 있는 점은 다음과 같습니다.

• 미국 뿐만 아니라 유럽 선진국의 비중이 높다.
• 가장 큰 고객의 비중이 3%에 불과할 정도로 특정 고객에 대한 의존도가 낮고 여러 고객사들에 분산되어 있다.

4. 국가 분산도

고객 리스트 top10에서 확인 했듯이 고객 상위에 유럽기업이 5개가 있습니다. 전체 부동산 비율에서 봐도 미국, 캐나다, 멕시코를 포함한 북미가 63%, 유럽이 35% (영국, 프랑스, 독일, 이탈리아 등 중심) 이며 나머지 2%는 일본에 투자되어 있습니다. 

5. 배당성장률

고배당주식이며 수익이 급격하게 증가하는 테크 성장주는 아니지만 배당금은 조금이나마 성장합니다. 하지만 배당의 성장률이 낮은편에 속합니다. 연평균 배당 성장률은 2012년 10.01%를 찍은 이후 급격히 감소하여 코카콜라 보다 낮은 수준입니다. 물론 WPC는 당장 4~5%대 의 시가배당률을 가진 고배당주식이며 같은 기간 동안 오피스텔 임대수익률은 계속 낮아졌기 때문에 배당성장에 대한 기준을 미국주식이 아닌 국내 수익형 부동산과 비교한다면 배당컷을 하지 않고 배당을 증가시킨 것 WPC의 배당 성장에 만족할 수도 있다고 보여집니다.

6. 인플레이션에 강한 종목

WPC의 애뉴얼 레포트에서 확인 가능한 지표가 두 가지 있습니다. 첫 번째는 부동산 임대 계약이 매년 상승하는 것이며 두 번째는 이 중에서 59%는 소비자물가지수와 엮여있다는 것입니다. 인플레이션이 크게 다가올수록 WPC의 임대수익 또한 증가하게 됩니다. 

7. 주가 및 여담

금리 인상, 인플레이션가 있음에도 WPC는 연중 기준으로 4% 상승했습니다. 같은 시기동안 마켓은 20% 넘게 빠진 약세장이었음을 고려할 때 WPC의 선전은 놀랍게 느껴집니다. 백테스트에 불과하지만 시장이 베어마켓일 때 이미 올라간 주식에 올라타는 것보다는 과매도된 주식을 사는 것이 큰 반등을 불러왔습니다. 또한 WPC의 과거 배당률은 5% 후반에서 6%였던 구간이 많았습니다. 5%를 딱 맞추는 배당률 또한 높은 편에 속하지만 WPC의 과거 배당률을 생각했을 때 단기 고점일 가능성을 염두해야 할 것 같습니다.

싱가포르 리츠주식 Ascendas Reits 분석

1. 개요

2. 아센다스 리츠

3. 리츠 포트폴리오

4. 국가 분산도

5. 실적

6. 배당률

7. 투자 리스크 정리

싱가포르 리츠주식 Ascendas Reits 분석

1. 개요

리츠 주식 투자의 장점은 높은 배당수익률일 겁니다. 국내에도 자산운용사에서 코스피에 상장시킨 리츠 종목들이 있지만 리츠 투자에 관심이 있는 분들은 해외로 눈길을 돌립니다. 세계 최대의 시장은 미국이 리츠 또한 세계 1위이며 국내에도 월배당으로 유명한 리얼티인컴을 비롯하여 아메리칸타워, 에퀴닉스 등 다양한 리츠 주식이 있습니다. 그리고 미국 외 글로벌로 눈을 돌리면 싱가포르 역시 리츠의 규모가 큰 것으로 유명합니다. 아래 삼성증권 자료는 2019년 자료로서 2021년을 기준으로 대한민국 리츠시장은 7.4조원 규모입니다. 또한 리츠 제도 개선으로 인해 1년이 다르게 규모가 커질 것이지만 아래 자료는 도시국가인 싱가포르의 국가 체급 대비 리츠의 견실함과 시가총액이 크다는 것에 포인트를 두면 되겠습니다.

2. 아센다스 리츠

아센다스리츠 (티커 : A17U)는 싱가포르 리츠 종목 중에서도 가장 우량한 기업입니다. 현재 시가총액은 원화로 7.7조원 규모입니다. 애플, 테슬라 등 미국 초우량주에 익숙해지다보니 중소 리츠로 느껴지실 수 있으나 아센다스 리츠는 미국을 기준으로 비교해도 우량한 리츠에 속합니다. 이해를 돕기 위해 예시를 들자면 미국 리츠 부동산 리츠 ETF인 VNQ는 160개의 종목을 시가총액 가중 방식으로 운용하는데요. 현재 아센다스 리츠는 저 160개 기업 중에서 60위권 규모에 준하는 규모의 리츠입니다. 국내 리츠와 비교하자면 리츠 대장주인 롯데리츠 보다 약 5배 큽니다.

3. 리츠 포트폴리오

리츠주식이라고 해서 다 같은 것이 아니라 어떤 산업에 종사하는 기업을 고객으로 유치했느냐에 따라 리츠라는 섹터 내에서도 세부적으로 섹터가 나뉩니다. 미국의 리츠 종목으로 예로 들자면 아마존을 고객으로 둔 물류센터 리츠인 프로로지스, 미국 대형 통신사들을 고객으로 두고 있는 통신 인프라 리츠인 아메리칸 타워, 세븐일레븐 등 기업을 대상으로 상업용 부동산 비즈니스를 펼치는 리얼티인컴이 있습니다. 그리고 diversified 라고 불리는 리츠 기업도 존재합니다. 아센다스 리츠는 diversified라는 단어 그대로 데이터센터, 정부, 리테일, 물류센터, 헬스케어 기업 등 다양한 산업군을 아우르고 있습니다. 또한 고객사 중에서 가장 큰 매출 기여도를 기록하는 기업이 4.3%에 불과하여 특정 고객에 의존적이지 않고 안정적인 현금 흐름을 창출해낼 수 있습니다.

포트폴리오를 통해서 살펴본 투자 포인트 정리

1. 코로나와 같은 봉쇄가 나타나면 리테일 기업이 타격을 입는 것처럼 그 건물을 운영하는 리츠 기업 또한 피해를 입는다. 반대로 데이터센터, 이커머스 관련 기업과 리츠는 수혜를 보게 된다. 또 다양한 변수가 발생하여 어느 해에는 어떤 리츠가 흥하고 어떤 리츠가 부진할 리스크가 존재한다. 하지만 아센다스 리츠는 다양한 산업군의 고객을 보유하여 안정적인 리츠 운용이 가능하다.
2. 특정 고객에게 편중되지 않고 다양한 고객을 통해 현금흐름을 창출해낸다는 것. 리츠 기업 스스로 리스크를 줄이기 위해 다양한 고객을 유치하려고 하지만 아센다스 리츠의 고객 분산도는 인기 월배당 리츠인 리얼티인컴 보다도 한 수 위다.

4. 국가 분산도

아센다스 리츠는 싱가포르 부동산 외에도 미국, 호주, 유럽에도 투자하고 있습니다. 전체 운용 자산에서 싱가포르 비중이 61%, 미국과 호주가 14%, 유럽 대륙과 영국이 11%입니다. 아센다스 리츠라는 종목을 공부하면서 지난 년도, 지난 분기 재무제표를 살펴보아도 싱가포르와 해외 비중이 6:4에서 유지되고 있습니다. 2번 항목에서 아센다스 리츠의 다각화된 포트폴리오가 리스크도 분산되고 안정적이라는 의견을 남겼는데요. 싱가포르 한 나라에만 치중된 것이 아니라 해외 비중을 40%로 두고 있다는 점은 포트폴리오와 마찬가지로 더더욱 리스크가 분산되고 안정감을 높여주는 요소입니다. 또한 싱가포르라는 나라가 중립국을 지향하는 나라이기에 외교적 리스크가 비교적 적다는 점도 투자 포인트 중 하나라고 생각합니다.

5. 실적

오른쪽 이미지가 2019년과 2020년의 실적 비교, 왼쪽은 2021년과 202년의 실적 비교입니다. 매출과 부동산 자산에서 발생하는 소득이 증가하는 모습을 보여줍니다. 2020년에서 2021년에 기록한 실적 증대도 눈에 띄지만 2019년 보다 2020년에 더 나아진 실적을 만들어낸 것이 놀랍습니다. 코로나로 인해 비대면이 대세가 되면서 여행주, 에너지 기업들과 함께 가장 큰 피해를 본 업종이 리츠인데 말이지요. 그 비결은 아센다스 리츠의 다각화된 포트폴리오 중에서 데이터센터, 물류, 바이오 기업 등 코로나로 인해 수혜를 보거나 영향을 거의 받지 않는 리츠의 비중 덕분이라고 보여집니다. 

6. 배당률

방문자분들이 이 글에 들어온 시기에 따라 아센다스 리츠의 주당 가격과 배당금이 다를 겁니다. 하지만 아센다스 리츠의 지난 배당률을 살펴보면 최소 4.5%에서 최대 6.4% 내로 형성되어 있는 고배당주에 해당됩니다. 아센다스 리츠의 대주주는 싱가포르의 국부펀드인 테마섹 (Temasek) 으로서 높은 배당률도 받으면서 재무적으로 안정적인 종목을 찾는 분들에게 고려해 볼 만한 선택지라고 생각됩니다.

7. 투자 리스크 정리

위에 항목에서 아센다스 리츠를 소개한 포트폴리오, 실적, 배당률과 국가 분산도 자체가 내용들이 곧 투자 포인트이기에 이번에는 투자 리스크 역시 정리해보겠습니다. 리스크는 총 6가지가 존재합니다.

7.1. 들쭉날쭉한 배당금과 낮은 배당 성장률

아래 자료는 지난 10년 간 아센다스 리츠의 총배당금, 전년대비 성장률, 배당률입니다. 아센다스 리츠는 미국의 고배당주식들과 마찬가지로 현재 받는 배당금은 많아도 그 배당금의 성장은 매우 더딘 편입니다. 배당 성장이라는 측면에서 지난 10년동안 약 1%의 성장률을 보여줬습니다. 미국기업들이 배당귀족, 배당킹이라는 타이틀을 유지하기 위해서라도 조금씩 배당을 늘리는 것과는 상반된 모습입니다. 물론 은퇴 시기가 얼마 남지 않은 투자자들은 20년 30년 뒤에나 빛을 볼 배당성장주 보다는 당장의 고배당주가 적합하겠으나 시간이 많은 젊은 투자자들이라면 배당금을 매년 늘려줄 종목을 찾는 것이 낫다고 생각합니다.

배당금 관련 리스크 정리

1. 낮은 배당 성장률이기에 은퇴가 가까운 투자자라면 몰라도 젊은 투자자라면 배당성장주에 투자하는 것이 나아보임
2. 불규칙적으로 배당금이 동결되거나 삭감되는 아센다스 리츠 특성 상, 은퇴가 가까워진 투자자라고 할 지라도 주의해야 함 

7.2. 불규칙적인 배당금 지급 날짜

과거 배당금 지급 현황을 살펴보면 이 기업이 언제 배당을 지급하는지 파악하기 쉽지 않습니다. 반기로 2번 지급할 때도 있고 1번 지급할 때도 있습니다. 기술주 편중이 심한 한국 개인투자자들 사이에서 리츠 종목인 리얼티인컴이 인기 있는 이유는 리얼티인컴이 아센다스 리츠와 마찬가지로 코로나 위기도 잘 넘긴 경영능력도 있지만 배당금을 늘려주는 배당성장과 꾸준한 현금흐름을 만들어주는 월배당 덕분이라고 생각하는데요. 배당금도 동결하거나 삭감하는 데다가 배당금 지급 날짜까지 불규칙적이니 은퇴를 앞둔 투자자들에게 특히 안 좋은 점이라고 판단됩니다.

7.3. 낮은 주가 수익률

실적은 2019년 보다 2020년이 좋고 2020년 보다 2021년이 더 좋지만 주가는 코로나 이전 수준을 회복하지 못했습니다. 코로나 이전 주가를 보더라도 미국의 리츠 개별주, ETF 보다 낮은 퍼포먼스를 보여줍니다. 주가는 결국 실적을 반영하기에 횡보 끝에 전고점 탈환 및 상승세를 탈 수도 있지만 현재까지는 좋은 실적에도 불구하고 주가가 지지부진한 모습입니다.

7.4. 정보를 습득하기 어려움

리츠라는 섹터 자체가 비인기 섹터인데 아센다스 리츠는 미국도 아닌 싱가포르 기업입니다. 미국주식 투자자가 많아지면서 영어를 잘 모른다고 해도 테슬라, 구글, 엔비디아와 같은 기업들은 각종 호재와 악재 실적 및 실적 전망 등을 한국어로 쉽게 접할 수 있는 세상이 왔습니다. 하지만 아센다스 리츠는 영어로 검색해가며 얼마 없는 기사를 찾아봐야 합니다.

7.5. 삼성증권에서만 투자가 가능함

네 번째 리스크와 마찬가지로 다섯 번째 리스크 역시 아센다스 리츠 자체의 리스크는 아닙니다. 국내에서 싱가포르 증권시장에 직투할 수 있는 증권사는 삼성증권이 유일하다는 점입니다. 계좌를 여러 개 운영하는 것을 선호하지 않거나 삼성증권의 인터페이스가 마음에 들지 않아 사용하지 않던 분들에게는 장벽으로 다가올 수 있습니다.